文書作成日:2016/10/20


 賃貸住宅を建築することは、相続税対策としてどのような効果がありますか。




 所有不動産の中で利用していない土地があります。最近、相続税対策で賃貸住宅を建築する人が増えているようですが、どのような効果があるのでしょうか。




 不動産を賃貸すると、その相続税評価額が減少するため(一部例外あり)、相続税の基礎控除額が4割減少となった平成27年1月以降、相続税対策で賃貸住宅を建築される人が増えています。ただし時間の経過とともに、相続税評価の減少額は縮小していくなどの、注意点もあります。




 賃貸住宅を建築し、実際に賃貸が始まると、土地は貸家建付地、建物は貸家となり、相続税評価額は以下の算式で計算されます。

  1. (貸家建付地)
     自用地とした場合の評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
     ※借地権割合は路線価図で確認することができます。
      100Eの記載がある路線に面している土地は、1uあたりの単価100千円、借地権割合50%となります。
      他の借地権割合:A 90% B 80% C 70% D 60% F 40% G 30%
     ※借家権割合は30%(一部地域では40%)
  2. (貸家)
     建物の固定資産税評価額×(1−借家権割合×賃貸割合)
 次の前提条件で実際に賃貸住宅の相続税評価額を算出すると、下記の通りとなります。

前提条件:
 未利用地
 地積500u
 前面路線価10万円/u
 借地権割合50%
 借家権割合30%
 上記の未利用地に借入金にて1億円の賃貸住宅を建築し賃貸開始
 固定資産税評価額7,000万円(建築費の70%)
 賃貸割合100%
  1. ○賃貸住宅建築前(自用地)の相続税評価額
     相続税評価額:5,000万円(10万円×500u)

  2. ○賃貸住宅建築後の相続税評価額
     相続税評価額:△850万円(4,250万円+4,900万円−1億円)
     相続税評価減少額:5,850万円(土地 750万円 + 建物 5,100万円)
     土 地:10万円×500u×(1−50%×30%×100)=4,250万円
     建 物:7,000万円×(1−30%×100%)=4,900万円
     借入金:△1億円

 前提条件では、借入金にて賃貸住宅を建築しましたが、自己資金で建築しても同様の効果があり、相続税評価額は5,850万円減少します。ただし、相続税評価額が5,850万円減少するのは、建築(賃貸開始)直後であり、通常、固定資産税評価額より借入の方が金額減少のスピードが速いため、時間の経過とともに、相続税評価の減少額は縮小していきます。また、現状下においては、時間の経過とともに、賃料は減少し、借入金利は上昇する恐れがあります。つきましては、あまり悲観的になる必要はありませんが、慎重に賃貸住宅の建築をご検討頂きたいと考えます。

 


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